Thị trường cho thuê căn hộ chung cư Biên Hòa, kênh đầu tư tốt hay kế hoãn binh

11:44:19 AM 06-07-2020

Đối với đầu tư căn hộ chung cư, ai cũng nghĩ đến 2 hình thức đầu tư cơ bản là mua đi bán lại và đầu tư cho thuê. Mua đi bán lại để kiếm lời thì rất rõ ràng và mức lợi nhuận hoàn toàn trông cậy vào việc tăng giá của thị trường do các nguyên nhân như khan hiếm, xu hướng (sốt), hoặc chính sách mở đường. Rủi ro của mua đi bán lại là sự không tăng giá hoặc thậm chí xuống giá của những bất động sản đã đầu tư và có nhiều trường hợp phải bán tống bán tháo để cắt lỗ khi cơn sốt qua đi. Trên thực tế, nếu nói riêng về căn hộ chung cư thì việc giảm giá hầu như chưa từng xảy ra, trong viễn cảnh tệ nhất chỉ là căn hộ không tăng giá mà thôi.


Vậy việc đầu tư để cho thuê căn hộ chung cư có an toàn hơn mua đi bán lại ?

Câu trả lời là hoàn toàn không, hay nó vẫn an toàn hơn nhưng theo một nghĩa khác. Đó là bởi vì khi đã xác định mua căn hộ để cho thuê thì người mua hầu như đã cân đối tài chính trong thời gian dài rồi, chính vì vậy kênh đầu tư an toàn bởi nó bắt buộc phải ra vốn nhiều. Trường hợp khách mua vay ngân hàng và dùng tiền thuê nhà để cân đối lãi ngân hàng, đây là một cách hay trong quá khứ, và là một cách khá phổ biến hiện nay. Ta có thể tính toán thử chi phí khi mua vay và cho thuê một căn hộ tại Biên Hòa.

Giả sử mua một căn hộ tại trung tâm Biên Hòa, lấy ví dụ căn hộ 2 phòng ngủ tại Amber Court (D9, Thống Nhất, Biên Hòa, Đồng Nai), rộng 94 m2, giá thị trường căn hộ này hiện nay là 2,5 tỷ, giá cho thuê là 13tr/tháng, lãi vay ngân hàng lấy ví dụ vay Vietcombank sẽ có lãi suất 8,7% 2 năm đầu và 10.8% những năm tiếp theo. Nếu đầu tư căn hộ này, ta có thể vay khoảng 70% là 1,75 tỷ, bỏ ra 750 tr (tối đa có thể vay 90%), trong 20 năm. Bảng thanh toán lãi suất mẫu sẽ như sau:


Theo bảng lãi suất trên, giả sử căn hộ đã được cho thuê, vào năm đầu tiên ta cần thanh toán trung bình 19,5 tr/tháng, trừ tiền thuê nhà ta cần bù thêm 6,5 tr/tháng. Mãi đến 2 năm gần cuối, tiền thanh toán ngân hàng mới thấp hơn tiền thuê nhà (thực tế tiền thuê nhà sẽ tăng nhiều sau 20 năm) và có thể thu về trung bình 5 tr/tháng. Như vậy, nếu làm tròn số và giả sử tiền thuê không tăng nhiều thì sau 20 năm ta có thể sở hữu căn hộ với 750 tr bỏ ra ban đầu (30%) với phương pháp cho thuê, thời gian đầu cần bù tiền và thời gian tiền thuê nhà dôi ra gần bằng nhau. Kết này có thể không phải là mong đợi của nhiều người, bởi lẽ 750 tr cũng không phải số tiền nhỏ và 20 năm là một thời gian khá dài. Khoảng thời gian cần bù tiền cũng kéo dài đến hơn 10 năm. Vì vậy có thể kết luận, mua một căn hộ Amber Court ở thời điểm hiện tại để đầu tư cho thuê về cơ bản không phải là kênh đầu tư tốt.

Ta lại xét tiếp một căn hộ khác, Topaz Twins Biên Hòa. Hiện căn hộ này sẽ bàn giao nhà vào tháng 9-2020 và đã có một số khách hàng đặt thuê trước. Ta lấy ví dụ một căn 82 m2 với 2 phòng ngủ, giá thị trường là 2,35 tỷ, giá cho thuê là 15 tr/tháng, ta cũng vay Vietcombank 70% (1,645 tỷ) trong 20 năm, bỏ ra 705 tr. Bảng lãi suất sẽ như sau:



Kết quả khá giống với ở trên nhưng nhẹ nhàng hơn, năm đầu ta cần bù trung bình 3,5 tr, giảm dần, đến tháng thứ 110 (năm thứ 10) thì bắt đầu có tiền thu về và thêm 10 năm sau thì sở hữu căn hộ. Nếu tình hình tốt đẹp, giá thuê tăng cao thì có thể ngừng bù tiền và thu lãi sớm hơn. Tuy nhiên, số tiền cả gốc và lãi trong cả 2 lần đều khá cao, trên 3 tỷ. Do đó trông hoàn toàn vào kênh cho thuê có thể khả quan nhưng vẫn không phải là kênh đầu tư tốt, số tiền bỏ ra ban đầu vẫn lớn là 705 tr.

Vậy ta có thể kết luận, không nên mua căn hộ chung cư đầu tư cho thuê ?

Tất nhiên câu trả lời vẫn là không. Thứ nhất, việc cho thuê đều đi đến kết quả cuối cùng là bỏ ra một số tiền nhỏ hơn nhiều giá trị căn hộ và sở hữu nó sau một thời gian cân đối chi phí cho thuê và trả nợ. Nếu thực sự có thể chờ được 20 năm thì khách hàng có thể sở hữu căn hộ. tuy nhiên thời gian quá dài này hoàn toàn không thích hợp cho việc đầu tư nhỏ lẻ. Vì vậy việc đầu tư căn hộ cho thuê thực sự chỉ là kế hoãn binh để đợi thời cơ đến. Thời cơ đó vẫn chính là sự tăng giá của căn hộ. Với tiền thuê để cân đối chi phí và kỳ vọng căn hộ có thể có được một mức giá bán tốt hoặc có thể là giá thuê tốt trong tương lai. Thường thì giá bán và giá thuê của căn hộ sẽ tăng song song với nhau và khi nhận thấy mức lợi nhuận đã đủ để chấp nhận được thì có thể bán căn hộ ra để thu vốn về. Nói chung đây vẫn hình thức mua đi bán lại với việc cho thuê để lấy ngắn nuôi dài.

Tiếp tục giả sử căn hộ Topaz Twins ở trên sẽ cho thuê trong 2 năm và bán. Số tền bù vào sẽ khoảng 80 tr, công với 705 tr bỏ ra lúc đầu, tổng vốn đầu tư là 785 tr. Giả sử mức tăng của căn hộ là 20% là 470 tr. Đầu tư 785 tr, trong 2 năm thu lãi 470 tr, xấp xỉ 30%/năm. Một mức lãi chấp nhận được.

Tuy nhiên trên đây chỉ là bài toán giả sử với những số liệu trung bình. Tại một khu vực trung tâm Biên Hòa, mức giá tăng của bất động sản sẽ là rất cao, thậm chí có thể nhảy vọt tới 60%/năm. Thực tế, trong 2 ví dụ ở trên, mức giá thuê tại Amber Court có phần hơi thấp, nhưng thực tế căn hộ Amber Court đã đi vào hoạt động 9 năm, từ khi thị trường căn hộ tại Biên Hòa còn chưa phát triển, nên mức giá thuê chưa theo kịp thị trường. Thêm vào đó, Amber Court vừa trải qua bước nhảy vọt về giá nên giá thuê không cân xứng với giá bán.

Amber Court cũng là một mình chứng cho sự tăng giá khi thị trường thuận lợi. Vào thời điểm trước khi Topaz Twins xuất hiện, thị trường căn hộ ảm đạm tại Biên Hòa khiến cho mức của căn hộ tại trung tâm như Amber Court chỉ từ 1,3 tỷ đến 1,7 tỷ, nhưng ngay khi Topaz Twins xuất hiên, Amber Court cũng nhảy vọt lên mức giá xấp xỉ Topaz, tức là tăng trên dưới 100% trong 2 năm.

Từ đó, có thể thấy được tiềm năng tăng giá khi đầu tư vào Topaz Twins trong thời điểm hiện tại là rất cao. Với cả mức giá cho thuê và bán rất đáng kỳ vọng, Topaz Twins trong tương lai vẫn là căn hộ dẫn đầu về đầu tư trong phân khúc căn hộ chung cư tại Biên Hòa. Bên cạnh đó, Amber Court, Pegasus Plaza, Thanh Bình Plaza tuy đều trải qua đợt tăng giá khá nhiều, nhưng với nhu cầu của thị trường, vẫn có thể kỳ vọng vào sự tăng giá của những căn hộ này. Và cuối cùng là Sơn An Plaza, khi mà những căn hộ trong khu vực D2D đều tăng giá thì một bộ phận khách hàng sẽ chuyển sang Sơn An và giúp căn hô xã hội này chia sẻ một phần giá cả thị trường.


Kết luận, đối với thị trường căn hộ chung cư tại Biên Hòa, đầu tư mua đi bán lại căn hộ là một kênh tốt, tuy nhiên để tối ưu được mức lợi nhuận và độ an toàn, nhà đầu tư nên chọn giải pháp cho thuê và chờ thời, bởi sau nhiều đợt sốt đất hiện giá đất tăng cao khiến cho thị trường căn hộ tại Biên Hòa đang chuẩn bị bùng phát vô cùng mạnh mẽ theo nhu cầu của khách hàng cần ở trung tâm với một mức tài chính vừa phải. Tất nhiên, kéo theo các đại dự án mọc lên sừng sững sẽ là sự phát triển vượt bậc về kinh tế, xã hội và giáo dục của thành phố "gạo trắng nước trong" Biên Hòa.

Photos


topaz twins cho thuê căn hộ biên hòa

Views: 4901

Bài liên quan

Cách ước lượng giá xây nhà cấp 4 tiền chế

Cách ước lượng giá xây nhà cấp 4 tiền chế

14:48:54 PM 20-11-2024 Hiện nay, nhờ sự phát triển của công nghệ hiện đại, sự bùng nổ của nghành luyện kim giúp cho một lượng thép phong phú được cung cấp ra thị trường với mức giá bình dân. Từ đó, mộ... read more

Cách ước lượng giá xây nhà cấp 4 truyền thống

Cách ước lượng giá xây nhà cấp 4 truyền thống

14:48:53 PM 20-11-2024 Với sự phát triển của công nghệ hiện đại, hiện nay, ngoài nhà gạch, bê tông truyền thống thì còn có loại nhà tiền chế thép với rất nhiều ưu điểm. Tuy nhiên, đối với một ngôi nhà... read more

KDC Lavender - Bảng giá - Tăng nhẹ nhờ người mua ở thực

KDC Lavender - Bảng giá - Tăng nhẹ nhờ người mua ở thực

16:07:27 PM 07-11-2024 KDC Lavender thuộc dự án Lavender City, Vĩnh Cửu, Đồng Nai. Được khởi công vào năm 2012, đến nay, KDC... read more

Nhà cấp 4 giá rẻ - Mức giá nào phù hợp

Nhà cấp 4 giá rẻ - Mức giá nào phù hợp

16:27:21 PM 23-10-2024 Nhà ở giá rẻ là một trong những nhu cầu bức thiết của xã hội hiện nay, khi mà lực lượng lao động lớn tập trung đông đảo tại các thành phố lớn chưa có đủ khả năng mua cho mình mộ... read more

Nhà ở xã hội - Cung không đủ cầu

Nhà ở xã hội - Cung không đủ cầu

14:28:37 PM 23-10-2024 Khái niệm nhà ở xã hội là để chỉ những khu nhà, những khu căn hộ chung cư được xây dựng bởi sự đầu tư, hỗ trợ của nhà nước nhằm mục đích tạo nơi ở giá rẻ cho người có thu nhập t... read more

Cách tính giá xây nhà cấp 4

Cách tính giá xây nhà cấp 4

15:30:31 PM 18-10-2024 Trước khi bắt đầu xây dựng một ngôi nhà cấp 4 xinh xắn để làm nơi an cư cho gia đình, điều đầu tiên mà mọi người quan tâm chính là giá xây nhà cấp 4 là bao nhiêu.Giá xây... read more

Xem thêm tin khác

Tin nhà đất liên quan

Bán căn hộ cao cấp Topaz Twins TP Biên Hoà 48m2 - 62m2 - 77m2 - 82m2 - 94m2 giá từ 1.68 tỷ - 2.1 tỷ - 2.7 ... LH 0945 255 207
Giá: 2,7 tỷ
15:05:03 PM 23-11-2024

77 m2
Bán căn hộ chung cư
Biên Hòa - Đồng Nai

Bán căn hộ Topaz Twins Trung tâm Biên Hoà 2PN 77m2 Full nội thất giá 2.7 tỷ bao full thuế phí LH: 0945 255 207 Ngọc Thuỳ
Giá: 2.7 tỷ
14:28:33 PM 22-11-2024

77,77 m2
Bán căn hộ chung cư
Biên Hòa - Đồng Nai

Bán căn hộ Topaz Twins trung tâm D2D Biên Hoà Đồng Nai Xung quanh Trường Quốc tế, Bệnh Viện, Khách sạn, nhà hàng....
Giá: 2,1 tỷ
11:44:34 AM 20-11-2024

62 m2
Bán căn hộ chung cư
Biên Hòa - Đồng Nai

Bán căn hộ Topaz Twins 47m2 full nội thất cao cấp tại Topaz Twins Biên Hoà ,Đồng Nai
Giá: 1,8 tỷ
11:31:10 AM 20-11-2024

47 m2
Bán căn hộ chung cư
Biên Hòa - Đồng Nai

Bán căn góc 82m2 Topaz Twins Biên Hoà, giá 2,99 tỷ Full nội thất, bao toàn bộ thuế phí liên hệ: 0945 255 207
Giá: 2,99 tỷ
15:14:16 PM 18-11-2024

83 m2
Bán căn hộ chung cư
Biên Hòa - Đồng Nai

Bán căn góc 62 m2 căn hộ cao cấp Topaz Twins Biên Hoà 2,25 tỷ - MS 143
Giá: 2.25 tỷ
16:03:53 PM 05-07-2024

62 m2
Bán căn hộ chung cư
Biên Hòa - Đồng Nai

Bán căn hộ Topaz Twins 48m2 - 62m2 - 77m2 - 82m2 - 94m2 giá từ 1.55 tỷ - 2.4 tỷ - 2.9 tỷ
Giá: 2.4 tỷ
14:32:57 PM 29-11-2023

77 m2
Bán căn hộ chung cư
Biên Hòa - Đồng Nai

Bán căn góc view Topaz Twins view hồ bơi Nội thất cao cấp 82.83m2 Liên hệ 0945 255 207 Ngọc Thùy
Giá: 3.2 tỷ
12:02:50 PM 04-11-2023

82.83 m2
Bán căn hộ chung cư
Biên Hòa - Đồng Nai

Bán căn hộ Topaz Twins 83m2 view hồ bơi giá chỉ 3.1 tỷ bao 5% và thuế phí sang tên LH 0945 255 207 Ngọc Thuỳ
Giá: 3.1 tỷ
15:19:59 PM 18-11-2024

83 m2
Mua căn hộ chung cư
Biên Hòa - Đồng Nai

Bán căn hộ Topaz Twins 2PN 77m2 Full nội thất cao cấp giá 2.7 tỷ bao full thuế phí Liên hệ 0945 255 207 Ngọc Thuỳ
Giá: 2.7 tỷ
11:16:56 AM 16-07-2024

77.77 m2
Bán căn hộ chung cư
Biên Hòa - Đồng Nai

Cho thuê căn hộ Topaz Twins Biên Hòa 48m2 đầy đủ nội thất mới đẹp, giá 7,5tr/tháng
Giá: 7.5 triệu/tháng
07:20:00 AM 03-04-2024

48 m2
Cho thuê căn hộ chung cư
Biên Hòa - Đồng Nai

Bán căn hộ 62m2 Topaz Twins Trung tâm Biên Hoà full nội thất cao cấp giá 2.15 tỷ bao 5% ra sổ và thuế phí sang tên
Giá: 2.15 tỷ
13:40:17 PM 17-01-2024

32 m2
Bán căn hộ chung cư
Biên Hòa - Đồng Nai

Bán gấp căn góc 82.83m2 full nội thất tại Chung cư cao cấp Topaz Twins Biên Hòa giá 2.75 tỷ bao 5% và thuế phí LH 0945 255 207
Giá: 2.75 tỷ
10:58:34 AM 22-02-2024

82.83 m2
Bán căn hộ chung cư
Biên Hòa - Đồng Nai

Bán căn hộ Topaz Twins 47m2 - 62m2 - 77.77m2 - 82.83m2 - 94m2 - 107m2 giá từ 1.53 tỷ - 1.95 tỷ - 2.4 tỷ - 2.8 tỷ Lh 0945255207
Giá: 1.53 tỷ
13:56:07 PM 17-01-2024

47 m2
Bán căn hộ chung cư
Biên Hòa - Đồng Nai

Bán căn góc Topaz Twins view hồ bơi, full nội thất cao cấp, diện tích 83m2 giá 3 tỷ bao 5% và thuế phí sang tên
Giá: 3 tỷ
11:03:22 AM 12-12-2023

83 m2
Bán căn hộ chung cư
Biên Hòa - Đồng Nai

Kẹt tiền cần bán gấp căn hộ Topaz Twins, 82.83m2 giá 2.6 tỷ bao full phí, giá đầu tư đang có thu nhập 150 triệu/năm
Giá: 2.6 tỷ
15:54:58 PM 01-12-2023

82.83 m2
Bán căn hộ chung cư
Biên Hòa - Đồng Nai

Bán căn hộ Topaz Twins Biên Hòa, Tầng 17 view KDC Võ Thị Sáu, 82m2 giá 3.1 tỷ full nội thất bao hết
Giá: 3.1 tỷ
15:42:34 PM 29-11-2023

82 m2
Bán căn hộ chung cư
Biên Hòa - Đồng Nai


Dự án được quan tâm

Topaz Twins

Khu căn hộ

Biên Hòa,Đồng Nai


Picity Sky Park Bình Đường

Khu căn hộ

Dĩ An,Bình Dương


PiCity High Park

Khu căn hộ

Quận 12,Hồ Chí Minh


Amber Court

Khu căn hộ

Biên Hòa,Đồng Nai


The Pegasus Plaza

Khu phức hợp

Biên Hòa,Đồng Nai


Vinhomes Grand Park

Khu căn hộ

Quận 9,Hồ Chí Minh


The Origami - Vinhomes Grand Park

Khu căn hộ

Quận 9,Hồ Chí Minh


The Manhattan - Vinhomes Grand Park

Khu thương mại dịch vụ

Quận 9,Hồ Chí Minh


The Beverly Solari - Vinhomes Grand Park

Khu căn hộ

Quận 9,Hồ Chí Minh


The Beverly - Vinhomes Grand Park

Khu căn hộ

Quận 9,Hồ Chí Minh


Glory Heights - Vinhomes Grand Park

Khu căn hộ

Quận 9,Hồ Chí Minh


The Rainbow - Vinhomes Grand Park

Khu căn hộ

Quận 9,Hồ Chí Minh


The Manhattan Glory - Vinhomes Grand Park

Khu căn hộ

Quận 9,Hồ Chí Minh


The Opus One - Vinhomes Grand Park

Khu căn hộ

Quận 9,Hồ Chí Minh


Lavender City

Khu đô thị mới

Vĩnh Cửu,Đồng Nai


Chia sẻ kinh nghiệm

Xem thêm tin khác

Tin thị trường

Xem thêm tin khác

Không gian nhà đẹp

Sự tích hoa Bồ Công Anh

10:30:36 AM 08-11-2024

Xem thêm tin khác

Phân tích - Nhận định

Cách tính giá xây nhà cấp 4

15:30:31 PM 18-10-2024

Xem thêm tin khác

Chia sẻ kinh nghiệm

Những mẩu chuyện đời môi giới - 02 - Một nhân viên bán dự án BDS mới tại Quận 12

14:24:16 PM 28-08-2024

Năm 2016, vừa chân ướt chân ráo vào nghề, Hùng là một trong những môi giới đợt đầu tiên của công ty ... read more

Những mẩu chuyện đời môi giới - 01 - Một người làm cho thuê bán lại BDS tại quận 2

09:11:25 AM 23-08-2024

Là một người đã bước vào nghề môi giới từ những năm 2012, như những sale khác, An lần lượt ghé thăm ... read more

Chung cư hoàn thiện cho thuê giá cao

18:01:34 PM 30-08-2017

Tại khu vực phía Tây Tp.HCM như Q.Tân Bình, Q.Tân Phú, Q.Gò Vấp, Q.12, Q.8, Q.6, hoạt động chào thuê... read more

Ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư mang căn hộ đã bán đi thế chấp

17:00:48 PM 30-08-2017

Tp.HCM ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư dùng căn hộ đã bán để thế chấp ngân hàngTheo đó, trong trường... read more

Lại chuyện cân nhắc đầu tư chung cư hay thổ cư

00:17:49 AM 15-08-2016

Dù được cho là đã 'chớm hồng' từ cuối năm 2015 nhưng thị trường địa ốc trong ít tháng qua vẫn chưa b... read more

Sinh viên và mẹo lấy lại tiền đặt cọc khi thuê phòng trọ

19:04:22 PM 12-08-2016

Khi thuê phòng trọ, một số chủ nhà yêu cầu bạn phải đặt cọc phòng, số tiền này có thể tương ứng với ... read more

Thắt lưng buộc bụng, tôi thoát nợ mua nhà 6 năm trước hạn

23:21:11 PM 29-06-2016

Vì không muốn nợ nhiều, tôi chỉ mua căn hộ bình dân. Thắt chặt chi tiêu, tôi trả xong ngân hàng với ... read more

Hối hận vì xây nhà hoành tráng trong hẻm nhỏ

23:20:16 PM 29-06-2016

Bây giờ nhà trong hẻm nhỏ giảm giá trị. Tôi muốn bán mà không dễ, người có tiền không muốn mua, ngườ... read more