Những căn hộ chung cư nào tại Biên Hòa có thể đầu tư

11:12:09 AM 25-06-2020

Nếu nói về đầu tư căn hộ, có rất nhiều hình thức đầu tư vào những thời điểm và cơ hội khác nhau. Thời điểm có thể chia thành lúc mới mở bán, lúc bàn giao nhà, và lúc nhận sổ. Cơ hội thì có rất nhiều yếu tố và phụ thuộc thị trường, uy tín chủ đầu tư và có thể do cả những yếu tố chính sách nhà nước khác.

Có thể lấy vài ví dụ điển hình về một số trường hợp đầu tư căn hộ như sau:

- Trường hợp đầu tư căn hộ mới mở bán lần đầu tiên, căn hộ mới xây dựng được phần móng và 2 năm sau mới giao nhà. Theo kinh nghiệm một căn chung cư bình thường từ khi mới có móng đến khi nhận nhà trung bình vào khoảng 20% đến 30% . Tất nhiên cũng có một số trường hợp cá biệt có thể tăng đến 50% hoặc chỉ 10% tùy vào tình hình thị trường, nhưng nhìn chung, mức tăng sẽ là từ 20-30%.

Giả sử căn hộ 1 tỷ thông thường đến trước khi nhận nhà sẽ phải thanh toán 50%, khi nhận nhà sẽ thanh toán 50% còn lại. Như vậy giả sử đầu tư vào căn hộ một tỷ, đến khi sắp nhận nhà bán ra giá 1,2 tỷ, như vậy nhìn tổng quan khách hàng đã bỏ ra 500tr, trong 2 năm, thu về 700tr (500tr tiền đã thanh toán chủ đầu tư và 500tr tiền chênh). Ta có thể chia tháng trung bình 200/24 ~ 8,34 tr một tháng. Như vậy lãi suất vào khoảng 20% / năm, gần gấp đôi lãi ngân hàng.

Tuy nhiên, thường người đầu tư luôn có kỳ vọng cao hơn mức này, nên lựa chọn hàng đầu của giới đầu tư là bán ngay trong năm đầu tiên, khi căn hộ đang trong quá trình xây dựng. Làm như vậy có thể giúp giảm thiểu số vốn bỏ ra (vì tiền thanh toán theo tiến độ chưa nhiều) với một mức lãi vừa phải để đẩy tỷ suất lợi nhuận cao thêm.

Lựa chọn thứ 2 là bỏ qua việc bán căn hộ trước khi nhận nhà và chờ nhận nhà mới bán với kỳ vọng mức tăng giá căn hộ sẽ cao hơn 50% giá trị căn hộ tiếp tục bỏ vào.

- Trường hợp tiếp theo là đầu tư căn hộ khi sắp nhận nhà. Đầu tư lúc này có thể ít rủi ro hơn nhưng theo kinh nghiệm, mức tăng giá căn hộ lúc này không cao bằng khi mua lúc mở bán đợt đầu, bởi giá trị căn hộ đã hình thành (đã ở được) và tính chất đầu tư góp vốn đã không còn. Mức tăng giá căn hộ lúc này phụ thuộc vào thiết kế đẹp mắt của căn hộ, nếu là một căn hộ sau khi vào nhận nhà, đa số khách hàng đều cảm thấy hài lòng, đương nhiên, giá căn hộ sẽ tăng cao. Mặt khác, nếu trước khi bàn giao, chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối "lỡ" đưa ra một căn hộ đẹp như thiên đường để rồi đến khi nhận nhà, khách hàng vỡ mộng thì thậm chí giai đoạn này căn hộ có thể không tăng.

Ảnh minh họa

Nhưng thông thường khi nhận nhà, với nhiều cảm giác mới mẻ và từ thô thành hoàn thiện, giá căn hộ sẽ tăng trung bình 5% đến 10%. Thêm vào đó, tuy không thể lên xem trực tiếp căn hộ khi chưa hoàn thiện, nhưng trong quá trình xây dựng, những thiết kế cơ bản của căn hộ cũng sẽ có thể tiếp cận được phần nào nên ít có trường hợp căn hộ thiết kế xấu mà dân cư không biết.

Nếu đầu tư vào thời điểm này, chủ yếu khách hàng sẽ cho thuê để thu lãi tạm thời đồng thời kỳ vọng một mức tăng giá trị cao trong khoảng 1-3 năm. Nếu thuận lợi trong 2 năm này có thể thu lãi khoảng 30% cả tiền thuê nhà và tăng giá.

- Cuối cùng là thời điểm khi căn hộ nhận sổ. Điều kiện là thời điểm này không được quá xa so với thời điểm nhận nhà, và sổ cần được giao đồng loạt tất cả các căn hộ trong khoảng thời gian trong vòng 1 năm, như vậy sẽ kích thích việc mua bán diễn ra dễ dàng giúp tăng giá bán căn hộ. Thời điêm này căn hộ thường đã qua sử dụng như ở hoặc cho thuê, mức tăng giá thời điểm này có thể không cao nếu căn hộ chậm có sổ (ví dụ 5 năm mới có sổ).

Có những trường hợp cá biệt, căn hộ có thể tăng đến 60% thậm chí 70% sau 2-3 năm. Nhưng cũng có căn hộ sau khi tăng nhẹ lúc nhận nhà thì chỉ tăng bằng hoặc ít hơn lãi ngân hàng do lâu không được cấp sổ.

Theo những điều trên, hiện tại ở Biên Hòa, căn hộ thuộc diện đầu tư hiện tại lý tưởng nhất là Topaz Twins, đang sắp bàn giao nhà.

Kế đến là tầng Penthouse và thương mại tại Sơn An Plaza. Tuy nhiên do những kiot và penthouse này số lượng hạn chế nên dù sớm có sổ, việc mua bán cũng khó diễn ra ồ ạt, nên nhắm đến mục tiêu cho thuê sẽ hợp lý hơn.

Những căn hộ còn lại như Amber Court, Thanh Bình Plaza, Pegasus Plaza có thể đầu tư cho thuê. Còn mức tăng giá thì chỉ có thể kỳ vọng vào việc bùng phát BDS trong khu D2D và khu Cù Lao Hiệp Hòa. Nếu 2 khu tiềm năng này sớm được triển khai thì đối với Amber Court và Pegasus là 2 căn hộ có nhiều tiền ích hơn sẽ có ưu thế hơn Thanh Bình Plaza.

Trong khu vực Biên Hòa hiện nay, dù là đầu tư cho thuê hay bán lại, trong tương lai phân khúc căn hộ tại Biên Hòa sẽ có nhiều phát triển vượt bậc cả về căn hộ cao cấp lẫn căn hộ bình dân. Việc phát triển căn hộ như là tất yếu của phát triển tiện nghi đô thị và việc sở hữu 1 hoặc 2 căn hộ đầu tiên cho mình cũng đã trở nên ngày càng phổ biến đối với giới trẻ Biên Hòa hiện nay.