Thị trường căn hộ Dĩ An - Thuận An, đã bão hòa hay đang phát triển

07:37:01 AM 06-10-2021

Căn hộ chung cư cao tầng là xu hướng chung của những thành phố lớn trên thế giới. Tại Việt Nam, vào 10 năm trước đã có nhiều căn hộ chung cư được xây dựng để phục vụ nhu cầu ở trong thành phố và định hướng phát triển dân cư. Tuy nhiên, vào thời điểm đó, giá đất còn thấp, nhu cầu của người dân đối với tiện ích nội khu chưa nhiều. Do đó, giá thành của chung cư vào những năm 2010 được đánh giá là khá cao, không hề thua kém đất ở ngay bên cạnh. Và việc phát triển mạnh loại hình căn hộ chung cư lúc đó đã không thể thực hiện được. Tuy nhiên vài năm sau, do mật số dân số và điều kiện kinh tế tăng nhanh, số lượng người từ những vùng khác đổ vào các thành phố lớn, chủ yếu tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đã tạo nên một thị trường hoàn hảo cho căn hộ chung cư phát triển. Trong vài năm, từ 2015 đến 2019 đã có trên 2000 dự án căn hộ chung cư được xây dựng trên khắp các tỉnh của Việt Nam. Và con số đó vẫn còn đang tăng nhanh từ năm 2019 đến nay 2021.

Từ 10 năm trước, căn hộ chung cư đã được phát triển, nhưng chưa được người dân quan tâm nhiều

Đến nay, mọi người đều đã chấp nhận rằng, căn hộ chung cư đã là một nhu cầu tất yếu của cư dân trong các thành phố lớn, và nó không còn mang tính là một nơi ở với giá thành thấp so với nhà trệt nữa, mà đã trở thành biểu tượng của sự tiện nghi và cao cấp. Với nhiều thiết kế hào nhoáng và lộng lẫy, nhiều căn hộ chung cư hiện nay như những tòa tháp bằng thủy tinh làm lóa mắt người khác (dù rằng có vài chung cư thiết kế kính có hệ số phản xạ cao làm lóa mắt cư dân xung quanh và đã bị cơ quan chức năng xử phạt, nhưng ở đây ta tạm không hiểu theo nghĩa đó). Và có thể thấy rõ điều đó qua tòa tháp Bitexco, sau đó là tòa Landmark 81, những biểu tượng của sự cao cấp và hiện đại tại thành phố Hồ Chí Minh.

Và như vậy, sau những năm phát triển, có thể thấy căn hộ chung cư hiện nay đã rất phát triển, đến mức người ta có thể lờ mờ nhận ra sự bão hòa của loại hình căn hộ trong thành phố Hồ Chí Minh khi mà giá căn hộ trong nội thành ngày một tăng kèm theo diện tích dần nhỏ lại. Trong 2 năm trở lại đây, làn sóng phát triển căn hộ chung cư tại vùng ven đã là một xu thế bắt buộc khi mà căn hộ nội thành đã bão hòa. Và với làn sóng phát triển ra các vùng ven, không chỉ căn hộ chung cư mà mọi loại hình phát triển khác cũng được đầu tư mạnh, vì vậy đã có hàng loạt thành phố được thành lập xung quanh các thành phố lớn. Thành phố Thuận An thành lập năm 2020, thành phố Dĩ An thành lập năm 2020, thành phố Thủ Đức thành lập năm 2021 là minh chứng cho điều đó.

Thành phố Thủ Đức sau khi sát nhập Quận 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức, sẽ được định hướng phát triển thành trung tâm giáo dục với cơ sở là các trường đại học quốc gia tại Quận Thủ Đức cũ và các trường quốc tế tập trung tại Quận 2 vì vậy dù có nhiều căn hộ chung cư đã và đang mọc lên thì vẫn sẽ có một hướng phát triển riêng tại đây.

Về phần hai thành phố Dĩ An và Thuận An, tuy vừa mới thành lập năm 2020, nhưng trước đó, đã có rất nhiều dự án căn hộ mọc lên trên địa bàn của hai thành phố này. Theo thống kê của CBRE Việt Nam, năm 2020, thị trường Bình Dương bùng nổ về nguồn cung với gần 20.000 căn hộ. Thống kê sơ bộ, lượng căn hộ đưa ra thị trường năm 2020 gấp đôi tổng nguồn cung 10 năm trước đó. Các dự án tại Bình Dương chủ yếu tập trung ở hai TP là Thuận An và Dĩ An, một số ở TP Thủ Dầu Một. Nếu trước năm 2018, giá căn hộ tại đây chỉ dao động ở mức 15-30 triệu đồng/m2 thì năm 2020 đang tăng lên 23-33 triệu đồng/m2. Và đến năm 2021, mặt bằng giá bán căn hộ đã lên mức 35-45 triệu đồng/m2.

Điển hình có thể thấy từ căn hộ Thuận Giao Phát với quy mô nhỏ, giá 20.2tr/m2 vào năm 2018, PARKVIEW 25tr/m2, đến Astral City với giá 40tr/m2 năm 2019, và một loạt dự án triển khai từ 2019 đến nay như HABITAT (GIAI ĐOẠN 3) giá 36tr/m2, ICON PLAZA giá 31tr/m2, LAVITA THUẬN AN giá 39tr/m2 và Picity Bình Đường sắp triển khai có giá dự kiến 40tr/m2.

Sau nhiều đổi mới, căn hộ chung cư tại Bình Dương đã trở nên thiết yếu

Với mức giá trên 40tr/m2 này, một số dự án căn hộ tại Thuận An, Dĩ An đã bằng với mức giá của một số dự án vùng ven Sài Gòn như Quận 7, Hóc Môn, Quận 12, Gò Vấp. Chính vì lý do này, nhiều người đã dự đoán, lượng căn hộ chung cư được rót vào thị trường tại đây là quá gấp gáp, nếu vẫn giữ nguyên tiến độ này, với ước tính dân số 500.000 người tại Thuận An và 400.000 người tại Dĩ An, thì sau khoảng 4-5 năm nữa, thị trường căn hộ chung cư tại Thuận An, Dĩ An và cả Bình Dương sẽ đạt mức bão hòa. Khi đó nếu không điều chỉnh nguồn cung kịp thời có thể sẽ xuất hiện tình trạng bong bóng gây nên sự đóng băng cho thị trường bất động sản tại đây. Tuy nhiên, cũng có nhiều dự đoán tích cực, rằng thị trường căn hộ tại Bình Dương sẽ chậm lại và phát triển ổn định với một chút sự điều chỉnh từ nhà nước.

Có những đánh giá tích cực đó là do trên thực tế, nguồn căn hộ cho chuyên gia thuê tại đây vẫn cung chưa đủ cầu, thêm vào đó tốc độ gia tăng dân số của Bình Dương đang dẫn đầu cả nước, tỉ suất nhập cư tăng 200% mỗi năm. Ngoài ra, nguồn vốn đầu tư FDI đổ vào Bình Dương vẫn tăng, các TP Thuận An, Dĩ An có nhiều tiềm năng phát triển khi kết nối với TP.HCM và TP Thủ Đức. Và yếu tố then chốt là tất cả những căn hộ được tung ra thị trường trong 2 năm qua dù trong thời kỳ dịch bênh Covid thì cũng vẫn được người dân mua hết nhanh chóng. Cũng theo thống kê trong năm 2020, trong số 20.000 căn hộ đưa ra thị trường, 90% đã được bán bán hết trong năm. Ngoài ra, những dự án triển khai thêm Block mới như Charm City với tháp Diamond hay dự án triển khai mới hoàn toàn như Picity Bình Đường Dĩ An cho thấy rõ những chủ đầu tư vẫn tin tưởng tiềm năng tăng giá tại những thành phố mới này. Điều này chứng minh sức hấp thụ căn hộ chung cư tại Thuận An, Dĩ An vẫn còn rất lớn, việc xảy ra bão hòa trong thời gian ngắn là không thể.

Nhìn chung, căn hộ phù hợp cho chuyên gia thuê tại Bình Dương vẫn còn hạn chế

Nhìn chung, thị trường căn hộ tại Thuận An, Dĩ An và Bình Dương vẫn còn nhiều dư địa, nhu cầu căn hộ chung cư vẫn cao. Tuy nhiên sự bùng phát nguồn cung và sức hấp thụ lớn đã khiến giá căn hộ chung cư tại đây nhảy vọt. Trong khi nhu cầu vẫn còn lớn thì mức giá tại đây được đánh giá là cao, không thích hợp đầu cơ hoặc đầu tư lướt sóng. Trong những năm tiếp theo, người mua căn hộ tại đây nên là người có tiền nhàn rỗi, đầu tư lâu dài, người có nhu cầu ở thực hoặc cho thuê, bởi khó có thể đánh giá về một tiềm năng tăng giá đột biến trong thời gian ngắn tại đây.