Thị trường cho thuê căn hộ chung cư Biên Hòa, kênh đầu tư tốt hay kế hoãn binh

11:44:19 AM 06-07-2020

Đối với đầu tư căn hộ chung cư, ai cũng nghĩ đến 2 hình thức đầu tư cơ bản là mua đi bán lại và đầu tư cho thuê. Mua đi bán lại để kiếm lời thì rất rõ ràng và mức lợi nhuận hoàn toàn trông cậy vào việc tăng giá của thị trường do các nguyên nhân như khan hiếm, xu hướng (sốt), hoặc chính sách mở đường. Rủi ro của mua đi bán lại là sự không tăng giá hoặc thậm chí xuống giá của những bất động sản đã đầu tư và có nhiều trường hợp phải bán tống bán tháo để cắt lỗ khi cơn sốt qua đi. Trên thực tế, nếu nói riêng về căn hộ chung cư thì việc giảm giá hầu như chưa từng xảy ra, trong viễn cảnh tệ nhất chỉ là căn hộ không tăng giá mà thôi.

Vậy việc đầu tư để cho thuê căn hộ chung cư có an toàn hơn mua đi bán lại ?

Câu trả lời là hoàn toàn không, hay nó vẫn an toàn hơn nhưng theo một nghĩa khác. Đó là bởi vì khi đã xác định mua căn hộ để cho thuê thì người mua hầu như đã cân đối tài chính trong thời gian dài rồi, chính vì vậy kênh đầu tư an toàn bởi nó bắt buộc phải ra vốn nhiều. Trường hợp khách mua vay ngân hàng và dùng tiền thuê nhà để cân đối lãi ngân hàng, đây là một cách hay trong quá khứ, và là một cách khá phổ biến hiện nay. Ta có thể tính toán thử chi phí khi mua vay và cho thuê một căn hộ tại Biên Hòa.

Giả sử mua một căn hộ tại trung tâm Biên Hòa, lấy ví dụ căn hộ 2 phòng ngủ tại Amber Court (D9, Thống Nhất, Biên Hòa, Đồng Nai), rộng 94 m2, giá thị trường căn hộ này hiện nay là 2,5 tỷ, giá cho thuê là 13tr/tháng, lãi vay ngân hàng lấy ví dụ vay Vietcombank sẽ có lãi suất 8,7% 2 năm đầu và 10.8% những năm tiếp theo. Nếu đầu tư căn hộ này, ta có thể vay khoảng 70% là 1,75 tỷ, bỏ ra 750 tr (tối đa có thể vay 90%), trong 20 năm. Bảng thanh toán lãi suất mẫu sẽ như sau:

Theo bảng lãi suất trên, giả sử căn hộ đã được cho thuê, vào năm đầu tiên ta cần thanh toán trung bình 19,5 tr/tháng, trừ tiền thuê nhà ta cần bù thêm 6,5 tr/tháng. Mãi đến 2 năm gần cuối, tiền thanh toán ngân hàng mới thấp hơn tiền thuê nhà (thực tế tiền thuê nhà sẽ tăng nhiều sau 20 năm) và có thể thu về trung bình 5 tr/tháng. Như vậy, nếu làm tròn số và giả sử tiền thuê không tăng nhiều thì sau 20 năm ta có thể sở hữu căn hộ với 750 tr bỏ ra ban đầu (30%) với phương pháp cho thuê, thời gian đầu cần bù tiền và thời gian tiền thuê nhà dôi ra gần bằng nhau. Kết này có thể không phải là mong đợi của nhiều người, bởi lẽ 750 tr cũng không phải số tiền nhỏ và 20 năm là một thời gian khá dài. Khoảng thời gian cần bù tiền cũng kéo dài đến hơn 10 năm. Vì vậy có thể kết luận, mua một căn hộ Amber Court ở thời điểm hiện tại để đầu tư cho thuê về cơ bản không phải là kênh đầu tư tốt.

Ta lại xét tiếp một căn hộ khác, Topaz Twins Biên Hòa. Hiện căn hộ này sẽ bàn giao nhà vào tháng 9-2020 và đã có một số khách hàng đặt thuê trước. Ta lấy ví dụ một căn 82 m2 với 2 phòng ngủ, giá thị trường là 2,35 tỷ, giá cho thuê là 15 tr/tháng, ta cũng vay Vietcombank 70% (1,645 tỷ) trong 20 năm, bỏ ra 705 tr. Bảng lãi suất sẽ như sau:

Kết quả khá giống với ở trên nhưng nhẹ nhàng hơn, năm đầu ta cần bù trung bình 3,5 tr, giảm dần, đến tháng thứ 110 (năm thứ 10) thì bắt đầu có tiền thu về và thêm 10 năm sau thì sở hữu căn hộ. Nếu tình hình tốt đẹp, giá thuê tăng cao thì có thể ngừng bù tiền và thu lãi sớm hơn. Tuy nhiên, số tiền cả gốc và lãi trong cả 2 lần đều khá cao, trên 3 tỷ. Do đó trông hoàn toàn vào kênh cho thuê có thể khả quan nhưng vẫn không phải là kênh đầu tư tốt, số tiền bỏ ra ban đầu vẫn lớn là 705 tr.

Vậy ta có thể kết luận, không nên mua căn hộ chung cư đầu tư cho thuê ?

Tất nhiên câu trả lời vẫn là không. Thứ nhất, việc cho thuê đều đi đến kết quả cuối cùng là bỏ ra một số tiền nhỏ hơn nhiều giá trị căn hộ và sở hữu nó sau một thời gian cân đối chi phí cho thuê và trả nợ. Nếu thực sự có thể chờ được 20 năm thì khách hàng có thể sở hữu căn hộ. tuy nhiên thời gian quá dài này hoàn toàn không thích hợp cho việc đầu tư nhỏ lẻ. Vì vậy việc đầu tư căn hộ cho thuê thực sự chỉ là kế hoãn binh để đợi thời cơ đến. Thời cơ đó vẫn chính là sự tăng giá của căn hộ. Với tiền thuê để cân đối chi phí và kỳ vọng căn hộ có thể có được một mức giá bán tốt hoặc có thể là giá thuê tốt trong tương lai. Thường thì giá bán và giá thuê của căn hộ sẽ tăng song song với nhau và khi nhận thấy mức lợi nhuận đã đủ để chấp nhận được thì có thể bán căn hộ ra để thu vốn về. Nói chung đây vẫn hình thức mua đi bán lại với việc cho thuê để lấy ngắn nuôi dài.

Tiếp tục giả sử căn hộ Topaz Twins ở trên sẽ cho thuê trong 2 năm và bán. Số tền bù vào sẽ khoảng 80 tr, công với 705 tr bỏ ra lúc đầu, tổng vốn đầu tư là 785 tr. Giả sử mức tăng của căn hộ là 20% là 470 tr. Đầu tư 785 tr, trong 2 năm thu lãi 470 tr, xấp xỉ 30%/năm. Một mức lãi chấp nhận được.

Tuy nhiên trên đây chỉ là bài toán giả sử với những số liệu trung bình. Tại một khu vực trung tâm Biên Hòa, mức giá tăng của bất động sản sẽ là rất cao, thậm chí có thể nhảy vọt tới 60%/năm. Thực tế, trong 2 ví dụ ở trên, mức giá thuê tại Amber Court có phần hơi thấp, nhưng thực tế căn hộ Amber Court đã đi vào hoạt động 9 năm, từ khi thị trường căn hộ tại Biên Hòa còn chưa phát triển, nên mức giá thuê chưa theo kịp thị trường. Thêm vào đó, Amber Court vừa trải qua bước nhảy vọt về giá nên giá thuê không cân xứng với giá bán.

Amber Court cũng là một mình chứng cho sự tăng giá khi thị trường thuận lợi. Vào thời điểm trước khi Topaz Twins xuất hiện, thị trường căn hộ ảm đạm tại Biên Hòa khiến cho mức của căn hộ tại trung tâm như Amber Court chỉ từ 1,3 tỷ đến 1,7 tỷ, nhưng ngay khi Topaz Twins xuất hiên, Amber Court cũng nhảy vọt lên mức giá xấp xỉ Topaz, tức là tăng trên dưới 100% trong 2 năm.

Từ đó, có thể thấy được tiềm năng tăng giá khi đầu tư vào Topaz Twins trong thời điểm hiện tại là rất cao. Với cả mức giá cho thuê và bán rất đáng kỳ vọng, Topaz Twins trong tương lai vẫn là căn hộ dẫn đầu về đầu tư trong phân khúc căn hộ chung cư tại Biên Hòa. Bên cạnh đó, Amber Court, Pegasus Plaza, Thanh Bình Plaza tuy đều trải qua đợt tăng giá khá nhiều, nhưng với nhu cầu của thị trường, vẫn có thể kỳ vọng vào sự tăng giá của những căn hộ này. Và cuối cùng là Sơn An Plaza, khi mà những căn hộ trong khu vực D2D đều tăng giá thì một bộ phận khách hàng sẽ chuyển sang Sơn An và giúp căn hô xã hội này chia sẻ một phần giá cả thị trường.

Kết luận, đối với thị trường căn hộ chung cư tại Biên Hòa, đầu tư mua đi bán lại căn hộ là một kênh tốt, tuy nhiên để tối ưu được mức lợi nhuận và độ an toàn, nhà đầu tư nên chọn giải pháp cho thuê và chờ thời, bởi sau nhiều đợt sốt đất hiện giá đất tăng cao khiến cho thị trường căn hộ tại Biên Hòa đang chuẩn bị bùng phát vô cùng mạnh mẽ theo nhu cầu của khách hàng cần ở trung tâm với một mức tài chính vừa phải. Tất nhiên, kéo theo các đại dự án mọc lên sừng sững sẽ là sự phát triển vượt bậc về kinh tế, xã hội và giáo dục của thành phố "gạo trắng nước trong" Biên Hòa.